Investiții în spații închiriate: cost, amortizare și predare

Cine recunoaște amenajările plătite de chiriaș

Investiția făcută de chiriaș într-un spațiu închiriat poate fi o imobilizare a chiriașului, amortizată contabil pe durata contractului. Reparația curentă rămâne cheltuială dacă nu îndeplinește criteriile de capitalizare. Faptul că proprietatea clădirii aparține altcuiva nu justifică trecerea automată a întregii amenajări pe cheltuieli.

Monografia privește o societate care aplică OMFP nr. 1802/2014 și folosește spațiul în activitatea sa. Cadrul este pct. 239 alin. (2), regulile costului și funcțiunea conturilor de imobilizări. Nu aplicăm automat tratamentul IFRS al dreptului de utilizare și nici nu confundăm investiția cu chiria plătită în avans.

Contractul trebuie citit înaintea primei lucrări

Stabilește acordul proprietarului, lucrările permise, durata folosinței și cine suportă costul. Verifică ce se întâmplă la expirare, la reziliere anticipată și la prelungire: investiția se vinde proprietarului, se cedează fără preț, se demontează ori se restituie spațiul în starea inițială?

Clauzele afectează atât perioada beneficiilor, cât și creanțele posibile. O promisiune informală că „vom prelungi sigur” nu înlocuiește dreptul contractual existent. Dacă proprietarul rambursează lucrările, nu presupui automat că acestea rămân activul chiriașului; analizezi rolul economic al fiecărei părți.

Nu transforma un contract întreg în investiție doar pentru că valoarea este mare. Separarea reparației de modernizare trebuie susținută tehnic și economic, inclusiv în situațiile de lucrări.

Costul și recepția investiției

Costurile eligibile se urmăresc pe obiectiv. Lucrările de la terți în curs se pot acumula în 231, cu furnizor de imobilizări în 404, iar la finalizare se transferă în contul corespunzător naturii. Ghidul imobilizărilor în curs explică momentul recepției și costurile direct atribuibile.

TVA recuperabilă nu intră în cost. Costurile nerecuperabile se analizează potrivit regulilor costului. Un deviz estimat neexecutat sau un avans nu devine investiție finalizată numai pentru că a fost plătit.

În ipoteza unei amenajări integrate clădirii se poate folosi un analitic 212 dedicat investiției în bunul închiriat. Acesta nu afirmă că firma este proprietara întregii clădiri. Registrul trebuie să identifice spațiul, contractul, lucrarea și dreptul de utilizare.

Exemplu: amenajare de 60.000 lei

Firma finalizează o modernizare cu cost de 60.000 lei, pentru un spațiu folosit exclusiv în operațiuni taxabile. TVA de 21% este integral deductibilă în exemplu. La punerea în funcțiune, durata contractuală rămasă este de 60 de luni; nu există alte costuri sau obligații de rambursare ale proprietarului.

Amortizarea liniară este 60.000 / 60 = 1.000 lei pe lună, din luna următoare punerii în funcțiune, potrivit regulilor aplicabile. După 12 luni complete, amortizarea cumulată este 12.000 lei și valoarea netă 48.000 lei. Perioada de 60 de luni este durata rămasă din ipoteză, nu durata obligatorie a oricărei amenajări.

Amortizarea fiscală are propria analiză

Art. 28 alin. (3) lit. a) și alin. (12) lit. c) Cod fiscal și pct. 26 din norme reglementează investițiile în mijloace fixe utilizate prin închiriere și contracte similare. Nu deduci fiscal automat orice amortizare contabilă doar pentru că este înregistrată în 6811.

Normele urmăresc perioada inițială sau durata rămasă a acesteia pentru investițiile realizate în acea perioadă, indiferent de prelungirea ulterioară. Pentru investițiile făcute în perioada prelungită se urmărește acea perioadă. Există și opțiunea duratei normale de funcționare pentru investițiile identificabile potrivit Catalogului, în condițiile pct. 26 lit. c).

Prin urmare, o prelungire a chiriei nu rescrie automat deducerile fiscale ale unei investiții vechi. Contabilitatea și registrul fiscal trebuie să păstreze separat costul, amortizarea și valoarea rămasă. Ghidul amortizării explică diferența dintre durata contabilă și cea fiscală.

Expirarea sau rezilierea anticipată

Pct. 239 prevede cedarea către proprietar a valorii investiției și amortizării corespunzătoare la expirarea contractului; în funcție de clauze, transferul poate fi vânzare sau altă cedare. Se întocmește documentul de predare și se stabilește ce drepturi mai are chiriașul.

Dacă investiția din exemplu este cedată după 60 de luni complete, costul și amortizarea sunt egale: scoaterea unui activ integral amortizat poate fi 2812 = 212, 60.000 lei. Această notă nu rezolvă singură TVA și nici o obligație contractuală distinctă.

Într-un scenariu de încetare anticipată după 24 de luni complete, amortizarea este 24.000 lei, iar valoarea neamortizată 36.000 lei. Nu o elimini printr-o amortizare suplimentară fictivă. Analizezi cedarea, prețul ori dreptul de despăgubire și scoaterea valorii rămase potrivit evenimentului. Deductibilitatea fiscală a celor 36.000 lei nu este garantată numai de nota contabilă.

TVA și documentele de la plecare

Predarea cu plată, cedarea gratuită, abandonul și demontarea unor bunuri proprii pot avea consecințe TVA diferite. Pentru transformări ori modernizări imobiliare relevante, verifici art. 305 și registrul bunurilor de capital. Nu aplici automat o ajustare de 20 de ani oricărei zugrăveli sau reparații.

Păstrează contractul și actele adiționale, acordurile, facturile, devizele, recepția, fișa investiției, calculele contabile și fiscale și procesul-verbal de predare. Dacă proprietarul trebuie să plătească o sumă, documentezi dreptul și creanța separat de costul activului.

La fiecare închidere, compară durata rămasă a contractului cu situația fizică a investiției. O amenajare rămasă într-un spațiu pe care firma nu îl mai poate folosi nu se păstrează automat ca activ recuperabil. O prelungire, un litigiu sau o reziliere schimbă faptele și cere revizuirea estimării și a tratamentului, nu copierea planului inițial.

Bază legală și surse oficiale

• OMFP nr. 1802/2014 — anexa consolidată la 19 noiembrie 2025, clauzele contabile confruntate cu amendamentele aplicabile
• OMF nr. 1281/2026 — modificarea reglementărilor privind durabilitatea, verificarea sferei amendamentului din 2026
• Codul fiscal și normele metodologice — forma actualizată ANAF

Revizie legislativă și contabilă: 5 noiembrie 2026. Regulile și calculele privesc perioadele și ipotezele precizate în articol.