Chirie de la persoană fizică la firmă: reținere și declarații

Ce impozit reține firma din chiria persoanei fizice

Când o firmă plătește în bani chirie unei persoane fizice pentru un bun din patrimoniul personal, stabilește venitul net prin scăderea cotei forfetare de 20%, apoi reține 10% din venitul net. În cazul obișnuit, impozitul reprezintă astfel 8% din chiria brută. Plata exclusiv în natură și garanția utilizată drept chirie au reguli speciale.

Ghidul privește închirierea obișnuită a unui bun din patrimoniul personal către o persoană juridică sau altă entitate care conduce evidență contabilă. Nu descrie arenda agricolă, cazarea pe termen scurt ori închirierea dintr-o activitate independentă. Mai întâi identifici categoria legală, apoi aplici calculul.

Brutul contractual, venitul net și banii primiți sunt diferite

Chiria brută este venitul stabilit potrivit contractului și regulilor fiscale. Venitul net fiscal este brutul minus cheltuiala forfetară de 20%; nu este suma virată proprietarului. Suma primită după reținere este brutul minus impozitul.

Contractul trebuie să precizeze dacă suma convenită este brută sau suma pe care proprietarul dorește să o primească efectiv. Dacă scrie numai „3.000 lei pe lună”, clarificarea contractuală previne o dispută privind cine suportă economic impozitul. Obligația legală de reținere nu dispare dacă proprietarul preferă să achite singur impozitul într-un caz supus reținerii.

Venitul brut poate include și cheltuieli care cad legal în sarcina proprietarului, dar sunt suportate de chiriaș. Nu adaugi automat orice consum al firmei: distingi utilitățile utilizării de obligațiile proprietarului, lucrările și investițiile, pe baza contractului și legii.

Exemplu: chirie brută de 3.000 lei

Firma plătește în octombrie 2026 o chirie lunară brută de 3.000 lei, fără TVA în ipoteza concretă. Nu există prestații în natură, cheltuieli ale proprietarului preluate de firmă sau alte particularități.

Pentru firmă, cheltuiala contractuală rămâne 3.000 lei, supusă propriei analize de deductibilitate. Cota de 20% nu reduce cheltuiala firmei la 2.400 lei; ea este folosită numai la calculul venitului persoanei fizice.

Circuitul contabil poate utiliza 6123 = 462, 3.000 lei, reținerea 462 = 446, 240 lei, plata proprietarului 462 = 5121, 2.760 lei și virarea impozitului 446 = 5121, 240 lei, cu analiticele adecvate. Reconcilierea este 2.760 + 240 = 3.000 lei; datoriile sunt stinse după ambele plăți.

Dacă proprietarul trebuie să primească 3.000 lei net

În ipoteza aceluiași mecanism, brutul se calculează 3.000 / 92% = 3.260,8695… lei. La două zecimale, brutul este 3.260,87 lei, iar impozitul 260,87 lei, cu respectarea regulilor de rotunjire și declarare. Proprietarul primește 3.000 lei.

Nu este corect să adaugi pur și simplu 8% peste suma netă: 3.000 + 240 = 3.240 lei ar genera un impozit de 259,20 lei și net de numai 2.980,80 lei. Procentul se aplică brutului rezultat, nu netului dorit.

Pentru chirii exprimate în valută, art. 84^1 alin. (2) cere cursul BNR din ziua precedentă plății pentru determinarea brutului fiscal. Această regulă nu se confundă cu media anuală folosită în alte situații de chirii și nici cu evaluarea contabilă a datoriei.

Când reții și ce declari

Impozitul se calculează și se reține la plata venitului, nu automat la simpla recunoaștere a cheltuielii contabile. O plată anticipată pentru mai multe luni trebuie analizată la momentul ei; repartizarea cheltuielii firmei prin 471 nu amână singură reținerea fiscală.

Firma declară impozitul prin D100 și îl plătește până la 25 a lunii următoare reținerii, potrivit regulii generale. Pentru plata din octombrie 2026, termenul nominal este 25 noiembrie 2026. Zilele nelucrătoare și regulile speciale de scadență se verifică în calendarul fiscal; nu copiezi data de 25 în orice lună fără verificare.

Anual se depune D205 cu veniturile și impozitul pe beneficiari, până la ultima zi a lunii februarie a anului următor, cu aplicarea regulilor legale ale termenelor. Reconcilezi D205 cu plățile, D100 și analiticele proprietarilor. Documentul privind impozitul reținut și plătit se eliberează beneficiarului la solicitare.

Plata exclusiv în natură și garanția folosită pentru chirie

Art. 84^1 alin. (8) stabilește o excepție: pentru venit brut plătit exclusiv în natură și pentru garanția utilizată la plata chiriei, proprietarul determină venitul net, calculează și plătește impozitul prin Declarația unică. Firma declară veniturile respective în declarația informativă prevăzută de art. 132 alin. (2).

De exemplu, dacă o chirie exclusiv în natură are valoare fiscală de 6.000 lei, proprietarul determină venit net 4.800 lei și impozit 480 lei, în ipoteza cotei obișnuite. Firma nu inventează o sumă reținută în bani pe care nu a plătit-o. Valoarea prestației și documentele trebuie stabilite corect; exemplul nu autorizează compensări fără contract.

La plăți mixte în bani și în natură nu extinzi automat excepția „exclusiv în natură”. Stabilești întregul brut și reținerea aferentă, cu reconcilierea componentei bănești. O garanție rambursabilă neutilizată încă pentru chirie nu este automat venit din chirie la încasarea ei.

Ce rămâne în sarcina proprietarului

Proprietarul are obligația înregistrării contractului și modificărilor, în termenul de 30 de zile prevăzut de art. 83, pentru situațiile din sfera sa. Dacă bunul este deținut în comun, contractul desemnează persoana care îndeplinește obligația, potrivit regulilor curente. Firma trebuie să identifice beneficiarii fiscali și cotele lor, nu să atribuie tot venitul persoanei al cărei cont bancar apare pe contract.

CASS se verifică separat la persoana fizică, prin cumulul veniturilor relevante. Reținerea impozitului pe chirie nu înseamnă că firma a achitat și contribuția de sănătate. Pentru treptele din 2026 și exemplul cumulat vezi CASS pentru chirii, dividende și investiții.

Deductibilitatea cheltuielii societății se verifică independent: utilizarea spațiului, suprafața, folosința mixtă și documentele pot produce limitări. Plata impozitului persoanei fizice nu dovedește singură deductibilitatea integrală; vezi cheltuielile deductibile.

Întrebări frecvente

Firma reține 10% direct din chiria brută?

Nu în cazul obișnuit descris. Mai întâi scade cota forfetară de 20%, apoi aplică 10% venitului net.

Proprietarul mai declară același impozit final?

Nu îl recalculează automat prin D212 când este reținut final corect de firmă. Poate avea însă CASS și alte obligații, iar excepțiile în natură se tratează distinct.

Pot aplica automat calculul unei chirii turistice?

Nu. Arenda, cazarea pe termen scurt și activitatea independentă au reguli proprii de încadrare și impunere.

Bază legală: Codul fiscal, art. 83, 84^1, 122, 132, 170 și 174^1; instrucțiunile D100 și D205; OMFP nr. 1802/2014, funcțiunea conturilor utilizate.

Bază legală și surse oficiale

• Codul fiscal și normele metodologice — forma actualizată ANAF
• OMFP nr. 1802/2014 — reglementări contabile, forma consolidată
• ANAF — formular D205, OPANAF 102/2025 și actualizări 2026

Revizie legislativă și contabilă: 3 noiembrie 2026. Regulile și calculele privesc perioadele și ipotezele precizate în articol.