În acest articol
- Cum stabilești TVA înaintea vânzării unui imobil
- Teren construibil sau teren cu altă destinație
- Când este construcția nouă în sensul TVA
- Clădire și teren cu un singur număr cadastral
- Opțiunea de taxare pentru o livrare altfel scutită
- Taxare inversă sau TVA înscrisă pe factură
- TVA dedusă anterior și închiderea tranzacției
Cum stabilești TVA înaintea vânzării unui imobil
Livrarea unei construcții vechi sau a unui teren care nu este construibil poate fi scutită de TVA. Construcțiile noi și terenurile construibile sunt exceptate de la această scutire. Pentru operațiunile eligibile se poate opta pentru taxare. Abia după această încadrare verifici dacă factura conține TVA sau se aplică taxarea inversă.
Ghidul privește o societate care vinde un imobil din activitatea economică și este înregistrată normal în scopuri de TVA. Nu stabilește când vânzările unei persoane fizice devin activitate economică și nici toate regimurile locuințelor cu cote tranzitorii. Referințele sunt art. 292 alin. (2) lit. f) și alin. (3), normele pct. 55 și 58 și art. 331 Cod fiscal, în forma verificată la 5 noiembrie 2026.
Teren construibil sau teren cu altă destinație
Terenul construibil este terenul amenajat sau neamenajat pe care se pot executa construcții potrivit legislației. Normele stabilesc că încadrarea la momentul vânzării rezultă din certificatul de urbanism. Nu ajunge eticheta „extravilan” dintr-un anunț sau faptul că astăzi nu există o construcție pe parcelă.
Dosarul trebuie să lege certificatul de terenul vândut, numărul cadastral și situația de la data tranzacției. Dacă între negociere și semnare intervine o modificare relevantă, reanalizezi încadrarea. Documentul de urbanism nu se substituie contractului și nici verificării dreptului vânzătorului.
Un teren liber construibil vândut de firma din ipoteză nu beneficiază de scutirea pentru „teren vechi”. Noțiunea de vechime este relevantă construcției; nu transformă terenul construibil într-un bun scutit după un anumit număr de ani.
Când este construcția nouă în sensul TVA
Livrarea este a unei construcții noi dacă are loc cel târziu la 31 decembrie a anului următor primei ocupări sau utilizări, în condițiile definiției legale. Data primei ocupări se verifică prin documentele prevăzute de norme, în principal recepția la terminarea lucrărilor, nu prin data primei facturi de electricitate.
Exemplu: prima ocupare, stabilită potrivit normelor, este în februarie 2025. O vânzare în noiembrie 2026 se află încă în intervalul construcției noi. Pentru o livrare în 2027 se reface analiza pe datele efective și legislația aplicabilă atunci; nu folosești doar anul construcției înscris într-un anunț.
O transformare poate produce o construcție nouă fiscal. Art. 292 cere un cost al transformării, fără TVA, de minimum 50% din valoarea construcției sau părții după transformare, exclusiv terenul, cu regulile de evaluare prevăzute de text. Acest prag nu este pragul de 20% folosit la unele ajustări pentru bunuri de capital. Cele două teste au scopuri diferite.
Clădire și teren cu un singur număr cadastral
Pentru un corp funciar unic, pct. 55 din norme stabilește un tratament după valorile din raportul de expertiză/evaluare:
| Situația valorilor | Regimul urmărit |
|---|---|
| Terenul valorează mai puțin decât construcția | Terenul urmează construcția |
| Construcția valorează mai puțin decât terenul | Construcția urmează terenul |
| Valorile sunt egale | Contează bunul cu suprafața mai mare, folosind suprafața construită desfășurată |
De exemplu, pentru un corp unic cu o clădire veche evaluată la 700.000 lei și teren de 300.000 lei, terenul urmează, în principiu, clădirea. Dacă raportul arată clădire 200.000 lei și teren construibil 800.000 lei, construcția urmează terenul. Valorile sunt ipoteze; nu autorizează repartizarea artificială a prețului.
Normele au o excepție pentru terenul cu o construcție a cărei demolare a început înaintea livrării și este asumată de vânzător. Analizezi operațiunea economică în ansamblu. Nu aplici mecanic tabelul pentru a scuti vânzarea unui teren livrat în cadrul unei operațiuni unice de demolare.
Opțiunea de taxare pentru o livrare altfel scutită
Art. 292 alin. (3) permite opțiunea de taxare, în condițiile normelor. Identifici imobilul sau partea de imobil, documentezi decizia și depui notificarea la organul fiscal; cumpărătorului i se comunică documentația relevantă. Pct. 58 prevede inclusiv efectul depunerii cu întârziere a notificării, dar aceasta nu justifică lipsa unei opțiuni reale și a evidențelor.
Opțiunea nu se alege numai după preferința cumpărătorului. Vânzătorul compară efectul asupra ajustării TVA deduse anterior, iar cumpărătorul verifică propriul drept de deducere. O taxare corectă nu asigură deducerea integrală dacă imobilul va fi utilizat pentru operațiuni scutite. Pct. 58 alin. (2) exclude opțiunea la transferul proprietății de către persoanele care au aplicat scutirea pentru leasingul imobiliar; o asemenea finalizare de leasing cere analiza regulii speciale.
Un contract cu preț formulat ambiguu poate genera un cost comercial important: „1.000.000 lei” poate avea un efect diferit de „1.000.000 lei plus TVA, dacă este datorată”. Clarifică regimul și suportarea taxei înaintea semnării, fără a trata contabilul ca pe autorul unor clauze contractuale deja încheiate.
Taxare inversă sau TVA înscrisă pe factură
Pentru livrările taxabile de construcții, părți și terenuri vizate de art. 331 alin. (2) lit. g), taxarea inversă se aplică atunci când sunt îndeplinite condițiile legale, inclusiv înregistrarea ambelor părți conform art. 316. Codul special art. 317 nu satisface această condiție.
Presupunem o vânzare taxabilă de spațiu comercial, bază 1.000.000 lei, cotă standard 21%, fără regim tranzitoriu. Dacă ambele părți sunt înregistrate normal și condițiile sunt îndeplinite, factura se emite fără TVA de încasat, cu mențiunea taxării inverse. Cumpărătorul evidențiază 4426 = 4427, 210.000 lei, cu deducerea efectivă analizată separat.
Dacă nu se îndeplinește condiția taxării inverse, vânzătorul colectează, în ipotezele exemplului, 210.000 lei și creanța totală este 1.210.000 lei. Taxarea inversă este un mecanism al unei livrări taxabile, nu scutire. Detaliile mecanismului sunt în ghidul taxării inverse interne.
TVA dedusă anterior și închiderea tranzacției
Vânzarea în scutire poate declanșa ajustarea TVA pentru perioada rămasă. Amortizarea integrală nu închide automat perioada TVA de 20 de ani. Verifică separat achiziția, transformările și ajustările anterioare.
La final, dosarul conține actul de proprietate, identificarea cadastrală, certificatul de urbanism, recepțiile, istoricul transformărilor, evaluarea relevantă, opțiunea dacă există și verificarea codurilor TVA. Monografia cedării activului se aplică după stabilirea acestor date. Factura și declarațiile trebuie să reflecte aceeași încadrare, fără a confunda prețul, valoarea contabilă și valoarea folosită în testele fiscale.
Bază legală și surse oficiale
Revizie legislativă și contabilă: 5 noiembrie 2026. Regulile și calculele privesc perioadele și ipotezele precizate în articol.